民法典之物业管理热点问题十问十答

陈 胜

2020年5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过的《民法典》，就物业管理而言，不仅在《物权法》第六章的基础上，修订新增形成了《民法典》物权篇所有权分篇第六章“业主的建筑物区分所有权”中的十七个条文（《民法典》第二百七十一条至第二百八十七条），回应了当前建筑物区分所有权制度在现实运行中所遇到的业主大会、业委会成立难、公共维修金使用难、筹集难、业主维权难等热点问题，而且在合同编第二十四章中单独增设“物业服务合同”作为典型合同，并在侵权责任篇中规定了物业服务企业的有关责任，为老百姓解决物业纠纷提供了法律依据。现笔者拟围绕《民法典》中所涉物业管理中的十大热点问题，为读者诸君解答如下。

一、业主大会、业主委员会如何成立，为解决其成立难的问题，《民法典》有何新规？

答：《民法典》第二百七十七条第一款规定，业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。该内容系《民法典》在《物权法》第七十五条的基础上所增设，虽是没有具体规定的宣示性条文，但从法律的地位上指明了业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序的方向，即依照法律、法规的规定。而就湖南省而言，当前业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序主要适用的是国务院的《物业管理条例》（第十条）及《湖南省物业管理条例》（第十一条至第十八条）。

为解决业主大会、业主委员会成立难的问题，《民法典》第二百七十七条第二款将“设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”的职责，由《物权法》第七十五条第二款规定的“地方人民政府有关部门”扩大至“地方人民政府有关部门、居民委员会”，由此既在立法上回应了《物业管理条例》第二十条规定的业主大会、业主委员会与居民委员会之间的相互协作配合关系，而且也在实际中，让居民委员会的近距离指导、协助作用得以充分发挥，从而便利业主大会、业主委员会的成立。

相关依据：

《民法典》第二百七十七条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序，依照法律、法规的规定。

地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物权法》第七十五条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。

地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

《物业管理条例》第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。  

第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。 

《湖南省物业管理条例》第十一条 具备下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

　　(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

　　(二)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上，且首期交付的物业专有部分交付使用时间满两年的；

　　(三)交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的。

业主可以向建设单位查询前款规定的有关资料和数据，建设单位应当予以配合。

第十二条 符合召开首次业主大会会议条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处或乡镇人民政府提出筹备首次业主大会会议的申请，十名以上业主也可以联名申请。

　街道办事处或乡镇人民政府应当在接到申请后三十日内组织成立首次业主大会会议筹备组。筹备组成立之日起七日内，建设单位应当向街道办事处或乡镇人民政府以及筹备组报送建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

首次业主大会会议经费由建设单位承担。

第十三条 业主大会会议筹备组由业主推选代表、建设单位代表、街道办事处或乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成。筹备组人数应当为七至十三人的单数，其中业主推选代表不得少于百分之五十。筹备组组长由街道办事处或乡镇人民政府代表担任。

筹备组应当自成立之日起七日内将成员名单和工作职责予以公示，公示时间不得少于七日。

筹备组中的业主成员被提名为业主委员会委员候选人的，其筹备组成员资格即行终止，筹备组应当从符合条件的推选人员中依次递补。

第十四条 首次业主大会会议筹备组负责下列工作：

　 (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；

(二)起草业主大会议事规则、管理规约、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则；

(三)确认业主身份、人数及业主投票权数；

(四)组织业主推选业主委员会委员候选人；

　  (五)确定首次业主大会会议表决规则；

(六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前公示会议通知、业主及投票权数确认情况、业主委员会委员候选人情况、业主大会会议表决规则以及前款第二项规定的材料文本，公示时间不得少于七日。业主对公示内容有异议的，筹备组应当复核或者修改，并书面告知异议人。

筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后即自行解散。

第十五条 业主大会决定下列事项：

(一)制定、修改业主大会议事规则；

(二)制定、修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

(四)改变和撤销业主委员会不适当的决定；

(五)决定业主大会、业主委员会工作经费、业主委员会委员工作津贴及标准；

(六)确定物业服务内容、标准及物业服务收费方案；

(七)决定选聘、续聘和解聘物业服务企业；

(八)筹集和使用专项维修资金；

(九)改建、重建建筑物及其附属设施；

(十)利用共用部位、共用设施设备进行经营的方式以及所得收益的分配与使用；

(十一)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十六条 业主大会可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达业主，并至少提前十五日公示相关文本和信息。

业主大会需要投票表决的，表决意见应当由业主本人签名；业主委托代理人表决的，代理人应当提交本人和业主的身份证复印件及委托书。提倡采用信息技术手段进行表决。

业主大会投票表决的全部资料应当保存三年以上，业主可以查询、复制相关原始资料，并依法实施监督。

第十七条 业主委员会不按照业主大会议事规则的规定组织召开业主大会会议的，街道办事处或乡镇人民政府应当责令业主委员会限期组织召开；逾期仍不组织召开的，街道办事处或乡镇人民政府应当指导监督居(村)民委员会及时组织召开。

第十八条 业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三至五年，业主委员会委员可以连选连任。

业主委员会委员候选人应当从奉公守法、品行良好、公道正派、热心公益、责任心强、有一定组织能力的业主中产生。

业主委员会委员候选人的选举材料应当载明候选人是否受到过刑事处罚，是否有不良信用记录，是否违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则的情况等信息，并向业主公开。

二、为解决公共维修资金使用难、筹集难的问题，《民法典》有何新规？

答：针对公共维修资金使用难、筹集难的问题，《民法典》首先在第二百七十八条第一款规定中将《物权法》第七十六条第一款第五项“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”一分为二，即分为“使用建筑物及其附属设施的维修资金”和“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”，进而在第二百七十八条第二款中，针对前述两个事项的表决人数要求均予以了下调，并设置了不同的表决人数要求。

具体而言，《物权法》第七十六条第二款规定“筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金”均应当经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，而《民法典》将“使用建筑物及其附属设施的维修资金”表决人数下调为经专有部分占建筑物总面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意（2/3 ×1/2=1/3）；将“筹集建筑物及其附属设施的维修资金”表决人数下调为经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意（2/3 ×3/4=1/2）。

   此外，《民法典》第二百八十一条第一款将公共维修资金的使用范围由《物权法》第七十九条“电梯、水箱等共有部分”，在删去了“水箱后”扩大至“电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分”，同时，该条第二款新增了维修资金应急使用的规定，从而避免了在紧急情况下，还需召开业主大会经法定表决人数才能使用公共维修资金的“繁琐”程序。

相关依据：

   《民法典》第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

第二百八十一条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。

紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。

    《物权法》第七十六条  下列事项由业主共同决定：

（一） 制定和修改业主大会议事规则；

（二） 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三） 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四） 选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五） 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六） 改建、重建建筑物及其附属设施；

（七） 有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第七十九条  建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

三、利用小区共有部分所产生的收入，归谁所有？

答：根据《民法典》第二百八十二条之规定，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

相关依据：

《民法典》第二百八十二条  建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

四、为解决业主维权难的问题，《民法典》有何新规？

答：为解决业主维权难的问题，《民法典》新增以下几处规定：

   其一是第二百八十五条第一款，该款规定了业主对物业服务企业或者其他管理人享有监督权以及物业服务企业或者其他管理人负有依法依约管理管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主监督，并及时答复业主对物业服务情况提出询问的义务。

其二是第二百八十六条第三款及第九百四十二条，该款回应了《物业管理条例》第四十五条，规定对业主或者其他行为人拒不履行相关义务进行行政处理的规定。

其三是第二百八十七条，该条系对《物权法》第八十三条第二款中“业主对侵害自己合法权益的行为，可以向人民法院提起诉讼”的进一步完善与明确。具体体现在两个方面，一是对侵权的主体范围予以了明确（即建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主）；二是对侵权的法律后果予以了明确（即应承担民事责任）。

相关依据：

《民法典》第二百八十五条第一款 物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。

第二百八十六条第三款 业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。

第二百八十七条 业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。

第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

五、针对物业管理中突发事件应对工作，《民法典》有何新规？

答：针对今年在抗击新冠肺炎疫情中，存在一些小区物业服务企业以没有物业服务合同中没有约定“防疫义务”为由，在疫情防控中推委托责的行为，《民法典》第二百八十五条第二款明确规定，物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

相关依据：

《民法典》第二百八十五条第二款 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。

六、可以仅通过口头约定达成物业服务合同吗？

答：不可以。根据《民法典》第四百九十条第二款及第九百三十八条第三款之规定，物业服务合同应当采用书面形式，未采取书面形式订立的物业服务合同应当认定合同不成立，但是一方已经履行主要义务，对方接受时除外。

相关依据：

《民法典》第四百九十条第二款 法律、行政法规规定或者当事人约定合同应当采用书面形式订立，当事人未采用书面形式但是一方已经履行主要义务，对方接受时，该合同成立。

九百三十八条第三款 物业服务合同应当采用书面形式。

七、物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，是否属于合同组成部分呢？

答：《民法典》第九百三十八条第二款规定，物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺构成物业服务合同的组成部分。

相关依据：

《民法典》第九百三十八条第二款 物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺，为物业服务合同的组成部分。

八、物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务，但业主出门在外，其是否能以没有接受或无需要接受相关物业服务为由拒绝支付物业费？

答：不能。对此，《民法典》第九百四十四条第一款明确规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

相关依据：

《民法典》第九百四十四条第一款 业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

九、业主拒交物业费，物业服务人可对其采取停止供电、供水、供热、供燃气等措施催交物业费吗？

答：不可以。对此，《民法典》第九百四十四条第三款明确规定，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

相关依据：

《民法典》第九百四十四条第三款 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

十、被从小区内建筑物上抛掷下来的物品或者坠落的物品砸伤，可以请求物业服务企业等建筑管理人承担责任吗？

答：在物业服务企业等建筑管理人没有采取必要的安全保障措施的情况下，被侵权人有权依据《民法典》第一千二百五十四条第二款之规定，请求物业服务企业等建筑管理人承担未履行安全保障义务的侵权责任。

相关依据：

《民法典》第一千二百五十四条第二款 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。