为便于读者准确把握和理解《通知》精神，我们现将《通知》全文及其解读文章刊载如下。

湖南城镇老旧小区改造按下“加速键”

省住建厅、省发改委、省财政厅联合印发通知要求加快推进城镇老旧小区改造

湘建城〔2020〕50 号

4月10日，省住房和城乡建设厅、省发展和改革委员会、省财政厅联合印发《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知》(以下简称《通知》)提出：按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，大力实施城镇老旧小区改造，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。

城镇老旧小区改造纳入民生实事重点项目

“城镇老旧小区改造一头连着民生、一头连着发展，既是关系群众切身利益的重大民生工程，又是有效对冲疫情影响、服务经济社会发展大局的重大发展工程。”省住建厅负责人在接受本报记者采访时表示，住建部2017年开始在广州、厦门、长沙等全国15个城市开展试点，2019年住建部联合国家发改委、财政部发文在全国全面推开。省委、省政府把这项工作摆在重要位置，今年省政府工作报告将开工改造1000个城镇老旧小区列入民生实事重点项目。

城镇老旧小区是指城市、县城(城关镇)建成于2000年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区(含独栋住宅楼)。

已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建(改建、扩建、翻建)实施改造的棚户区(居民住房)，不属于老旧小区改造范畴;以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入老旧小区改造范围。

改造资金重点支持基础类改造

城镇老旧小区建造年代早、建设标准低、维护养护不到位、公共环境品质不高，尤其是居住人群老龄化程度偏高，老年人特别需要电梯，对此反映迫切。

《通知》提出，“旧改”的改造内容分为基础类、完善类、提升类。

基础类改造，即满足居民安全需要和基本功能需求的改造，包括处置违章建筑、房屋公共部分修缮(涉及安全基本功能)、供排水、供电、供气、道路、通信、照明、环卫、电梯、消防等;完善类改造，即满足居民改善型功能需求和生活便利性需要的改造;提升类改造，即丰富社会服务供给的改造。

对基础类改造，我省将坚持应改尽改，中央和省级资金将大幅倾斜、给予重点支持。加装电梯纳入基础类改造内容，有条件加装的，应装尽装。

“优先实施建成时间较早、设施严重落后、居民改造意愿强烈、筹资有保障的老旧小区。”省住建厅负责人指出，坚持既尽力而为、又量力而行的原则，区分轻重缓急，科学编制“旧改”规划。坚决杜绝全面开花、盲目上马，肆意扩大改造内容，随意拔高改造标准，不充分评估筹资能力，造成“半拉子”工程现象的发生。

充分尊重居民意愿，有效发挥政府的组织引导作用

省住建厅负责人介绍，“旧改”就是要尊重群众意愿，为居民创造高品质人居环境。既要发挥政府的组织引导作用，又要坚持以居民为主体，尊重居民意愿，实现问题共找、方案共定、资金共筹、改造共管、效果共评、成果共享，把民生实事办到群众心坎上。

《通知》要求加强组织领导，建立“省级统筹、市县落实、街道和社区全程参与”的工作机制。各市州、县市区政府是本行政区域老旧小区改造工作的责任主体，负责审核老旧小区改造年度申报计划和项目内容清单，开展财政承受能力评估，安排老旧小区改造资金，组织做好辖区内老旧小区改造工作。

城镇老旧小区大多缺乏物业管理，能否在改造同时建立后期运营维护机制，是长期保持改造效果的关键。《通知》要求，改造前，应明确小区物业管理模式，并作为小区列入改造计划的前置条件。

《通知》还提出，各地要优化项目工程规划许可、施工许可、竣工验收等各阶段相关程序。各地政府应当出台既有建筑加装电梯的实施办法，明确具体牵头部门、办理流程和补助标准等内容。

建立多元化的可持续资金筹措机制

《通知》提出，“旧改”要坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。

尚未实行社会化管理的单位小区，所在单位要利用自有资金加大对“旧改”的投入。市州、县市区政府要加大对“旧改”的资金投入。水、电、气、暖、通信等运营企业要大力支持，承担一定的设施改造费用。在小区(片区)内新建或改造幼儿园、医务室、体育健身、日间护理、养老等设施的，当地教育、卫生健康、体育和民政等部门要加大支持力度。

鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等收回改造成本的方式参与“旧改”。

居民出资部分，可通过直接出资、使用(补交)住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。

引导金融机构加大产品和服务创新力度，对实施城镇老旧小区改造的企业提供信贷支持。

今年，国家将“旧改”列入政府专项债新增的4个重点领域之一。为抢抓国家政策机遇，省住建厅及省发改委、省财政厅提前组织了项目摸排，指导各地加快项目前期工作，建设项目库。下一步，将探索“旧改”模式，采取集中成片统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内自求平衡等模式，整合资源，引入社会资本，实现项目自求平衡，为使用专项债创造条件。

18个县(市、区)列入省级试点

《通知》指出，“旧改”坚持“一区(片)一策”的原则，按照城市整体风貌要求，对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分散的楼房进行归并整合，鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拆除围墙等障碍物，拓展公共空间，整合共享公共资源，进行集中连片整体改造。

“旧改”要维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理，创新历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑保护利用方式，加强古树名木和现有绿化成果保护。推进社区海绵化改造，实施雨污分流，提升排水防涝能力，鼓励采用节能照明、节水器具。

　　为发挥示范引领作用，我省还明确了14个市(州)的18个县(市、区)作为省级城镇老旧小区改造试点，分别是：长沙市(天心区、雨花区)、株洲市(芦淞区、荷塘区)、湘潭市(雨湖区、岳塘区)、衡阳市(石鼓区)、邵阳市(邵阳县)、岳阳市(临湘市)、常德市(武陵区、鼎城区)、张家界市(永定区)、益阳市(沅江市)、永州市(祁阳县)、郴州市(汝城县)、娄底市(新化县)、怀化市(会同县)、湘西土家族苗族自治州(吉首市)。

湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会 湖南省财政厅关于推进全省城镇老旧小区改造工作的通知

（湘建城〔2020〕50 号）

各市州、县市区人民政府，省直有关单位：

为切实抓好城镇老旧小区改造工作，改善群众居住环境，根据《住房城乡建设部办公厅 国家发展改革委办公厅 财政部办公厅关于做好 2019 年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243 号）精神，结合我省实际，经报省人民政府同意，现就推进全省城镇老旧小区改造工作通知如下：

一、指导思想和基本原则

（一）指导思想。坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，践行以人民为中心的发展思想，按照“先基础后完善、先功能后提升、先地下后地上”的原则，大力实施城镇老旧小区改造，优先解决安全问题，优先补齐功能短板，以微改造见大成效。坚持“美好环境与幸福生活共同缔造”，调动城镇居民和相关单位的积极性、主动性和创造性，促进城市治理体系和治理能力现代化，增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。

（二）基本原则。

政府引导，多方参与。城镇老旧小区改造既要发挥政府的组织引导作用，又要坚持以居民为主体，尊重居民意愿，实现问题共找、方案共定、资金共筹、改造共管、效果共评、成果共享。鼓励企业、社会力量、管线单位、物业公司等积极参与改造。科学规划，分步实施。坚持既尽力而为、又量力而行的原则，区分轻重缓急，科学编制城镇老旧小区改造规划，优先实施建成时间较早、设施严重落后、居民改造意愿强烈、筹资有保障的小区。坚决杜绝全面开花、盲目上马，肆意扩大改造内容，随意拔高改造标准，不充分评估筹资能力，造成“半拉子”工程。综合改造，基础优先。坚持“一区（片）一策”的原则，按照城市整体风貌要求，对片区内有共同改造需求的独栋、零星、分

散的楼房进行归并整合，鼓励对片区内距离相近或相连的老旧小区打破空间分割，拆除围墙等障碍物，拓展公共空间，整合共享公共资源，进行集中连片整体改造。在具体选择改造内容、确定改造标准时，应根据资金投入能力，优先保障基础类改造内容。保护历史，绿色改造。注重维护城市传统风貌特色、地域特征和传统街巷肌理，创新历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑保护利用方式，加强古树名木和现有绿化成果保护。积极建设主题文化小区，丰富小区的时代内涵，弘扬社会主义核心价值观。推进社区海绵化改造，实施雨污分流，提升排水防涝能力；鼓励采用节能照明、节水器具，提高绿色建材应用比例，建设节约型园林绿化，有条件的小区实施既有建筑节能改造。

二、改造要求

（一）改造范围。城镇老旧小区是指城市、县城（城关镇）建成于 2000 年以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区（含独栋住宅楼）。已纳入城镇棚户区改造计划、拟通过拆除新建（改建、扩建、翻建）实施改造的棚户区（居民住房），不属于老旧小区改造范畴；以居民自建住房为主的区域和城中村暂不纳入城镇老旧小区改造范围。拟对居民进行征收补偿安置，或者拟以拆除新建（含改建、扩建、翻建）方式实施改造的住宅小区（含独栋住宅楼），不得申报纳入中央补助资金支持城镇老旧小区改造计划。严禁借城镇老旧小区改造之名变相搞房地产开发。

（二）改造内容。包括小区内道路、供排水、供电、供气、供热、垃圾分类处理设施、公共厕所、园林绿化、照明、围墙等基础设施的更新改造，小区内配套养老抚幼、无障碍设施、邻里中心综合体、便民市场等服务设施的建设、改造；小区内房屋公共区域修缮、建筑节能改造，有条件的居住建筑加装电梯等；与小区关联的道路和公共交通、通信、供电、供排水、供气、供热、停车库（场）、污水与垃圾处理等基础设施的改造提升。改造内容分为基础类、完善类、提升类。基础类改造内容，即满足居民安全需要和基本功能需求的改造；完善类改造内容，即满足居民改善型功能需求和生活便利性需要的改造；提升类改造内容，即丰富社会服务供给的改造。对基础类改造内容，坚持应改尽改，中央和省级资金用于基础类改造内容的占比不得低于 70%。有条件加装电梯的，应当纳入改造内容，并在资金上予以支持，重点保障。各地可结合实际，确定老旧小区改造的具体内容和标准，经同级人民政府同意，报省住房城乡建设厅备案。

（三）改造方式。坚持供水设施改造与创建节水型城市（县城）相结合，排水设施改造与雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造相结合，环卫设施改造与垃圾分类工作相结合，小区道路改造与停车设施建设相结合，园林绿化改造与创建园林城市（县城）、园林式小区相结合，老旧小区改造与历史城区、历史文化街区、历史建筑、风貌建筑创新保护利用相结合，管线改造与强弱电入地相结合，稳步提升改造质量和效果。

三、组织实施

（一）开展调查摸底。按照属地原则，各地通过组织实地调查，摸清老旧小区占地面积、建筑面积、直接相关的基础设施、产权情况、人员规模和结构、群众改造意愿和筹资能力、引入社会资本的可行性等基本情况，并登记造册，确保调查数据真实、准确、完整。

（二）编制改造规划和项目库。各地结合摸底情况和财政承受能力，对照城市规划，梳理老旧小区周边空间资源，组织制订2020—2035 年城镇老旧小区改造规划。各市州、县市区住房城乡建设部门会同发展改革、财政部门，根据老旧小区改造规划建立2020—2022 年项目库，并根据实施情况及时对项目库进行动态调整，切实提高项目库质量，未进入项目库的项目不得安排补助资金。各地老旧小区改造规划和项目库应经同级人民政府同意并公开发布。各地于 2020 年 6 月底前将改造规划、改造标准和项目库报省住房城乡建设厅、省发展改革委、省财政厅备案。

（三）制订年度计划和实施方案。各市州、县市区根据规划和项目库，结合本年度项目实际执行情况，制订下年度改造计划和实施方案，并报经同级人民政府同意后，于每年 10 月底前申报次年计划、上报本地区实施方案。实施方案主要包括：改造小区清单、现状问题、改造内容、责任清单、财政预算安排说明、补助标准、工作机制、保障措施等内容。要切实评估论证本地区财政承受能力，不搞一刀切，不盲目举债铺摊子，坚决遏制地方政府隐性债务增量。市州、县市区提出老旧小区改造年度计划时，应提交本地区财政承受能力论证评估报告，证明所提计划在其财政承受能力范围之内。省住房城乡建设、发展改革、财政部门联合审核年度改造计划，确保改造计划与其财政承受能力相匹配，确保项目改造范围、内容、标准符合有关要求。对审核合格的，报省人民政府审定后，上报国家纳入年度中央补助支持城镇老旧小区改造计划。已纳入上年中央补助支持城镇老旧小区改造计划的项目或其他财政支持计划的项目，不得重复申报。申报中央预

算内资金的项目，按照《中央预算内投资保障性安居工程专项管

理暂行办法》（发改投资规〔2019〕1035 号）的相关规定，须录

入国家重大建设项目库。

（四）组织项目实施。项目实施前，各地要对每个小区的改造方案进行严格把关, 报省住房城乡建设厅审核通过后由市、县政府批准实施。明确项目实施单位，积极协调水、电、气、暖、通信等运营企业开展小区内以及直接相关的基础设施联动改造，切实将行业改造计划与老旧小区改造计划有效对接，统筹推进。积极引导群众参与制定小区（片区）改造方案，及时公示改造内容、设计方案、资金使用等情况，合理安排改造时间和施工时序，提高改造施工效率，列入年度中央补助支持改造计划的项目必须当年底前开工。项目竣工后，建设单位按规定组织相关责任主体进行项目竣工验收并办理竣工验收备案，根据需要可邀请街道、社区以及居民代表等参加。验收时，要将经审核通过的改造方案作为主要依据。工程质量监督机构应当对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督。验收通过后，改造项目实施单位应及时完成竣工财务决算，做好竣工项目的资料整理、归档和移交工作。积极采用信息化手段对老旧小区改造、管理实行全过程监管，提高改造、管理水平。

（五）抓好质安监管。各地在对房屋建筑或其他建筑物、构筑物改造时，必须在确保结构安全的情况下进行，涉及到结构改造时必须征询原设计单位意见，并委托有相应资质的设计、施工单位进行相应设计和施工。各级住房城乡建设部门要按相关规定，通过湖南省工程建设项目动态监管平台等，加强对改造工程全过程质量安全监管，加大对加装电梯施工的巡查力度，落实工程质量、安全生产、文明施工、扬尘治理等管理要求。

（六）开展试点示范。选择部分地区开展试点，探索建立统筹协调、项目生成、政府与居民合理共担成本、市场化参与、金融机构支持、群众共建、项目推进、存量资源整合利用、长效管理等机制，形成可复制、可推广的经验。

（七）实施长效管理。改造前，应明确小区物业管理模式，并作为小区列入改造计划的前置条件。对有条件成立业主大会的老旧小区，街道办事处（城关镇人民政府）组织成立业主大会，选举业主委员会，聘请物业服务企业，进行物业管理服务。对不能成立业主大会或者成立业主大会条件暂不成熟的，实行社区托管。对产权单位单一、管理责任主体明确的老旧小区，遵从居民意愿，可以继续选择产权单位管理方式，逐步引导实施市场化物业管理。老旧小区业主根据小区实际情况，也可实行业主自行管理，或者委托其他管理人管理。

四、保障措施

（一）加强组织领导。建立“省级统筹、市县落实、街道和社区全程参与”的工作机制。各市州、县市区人民政府是本行政区域老旧小区改造工作的责任主体，负责审核老旧小区改造年度申报计划和项目内容清单，开展财政承受能力评估，安排老旧小区改造资金，组织做好辖区内老旧小区改造工作。充分发挥基层组织在老旧小区改造中的主导作用。街道和社区要统筹协调业主委员会、物业服务公司等，做好老旧小区改造宣传发动、群众意愿征集、化解处理矛盾纠纷等工作。鼓励通过“互联网+”等方式搭建沟通议事平台，主动了解居民改造诉求，做到共建共治共享。

（二）明确部门职责。充分发挥省推进保障性安居工程建设联席会议统筹协调作用，形成部门齐抓共管的格局。住房城乡建设部门负责牵头推进城镇老旧小区改造工作，会同发展改革、财政部门编制年度改造计划及项目内容清单，提出中央和省有关资金安排建议方案。发展改革部门牵头做好中央预算内资金支持项目有关的立项、资金计划申报、资金分配、资金使用绩效管理等工作。财政部门负责老旧小区改造专项资金中期规划和年度预算编制，确定专项资金分配方案、下达专项资金预算，对专项资金的使用管理情况进行监督和绩效管理。自然资源部门负责简化优化老旧小区设施改造、加装电梯相关规划许可、用地审批。市场监管部门负责加装电梯有关的监督管理。教育、民政、城管、卫生健康、文化、体育、广播电视、通信、电力等相关部门按照职责分工，配合做好老旧小区改造工作。各部门协同配合，加强信息共享，做好信息比对和项目查重工作。

（三）多方筹措资金。建立多元化的可持续资金筹措机制。坚持“谁受益、谁出资”原则，建立政府、产权单位、居民合理共担机制。尚未实行社会化管理的单位小区，所在单位要利用自有资金加大对老旧小区改造的投入。市州、县市区人民政府要加大对城镇老旧小区改造的资金投入。水、电、气、暖、通信等运营企业要大力支持，承担一定的设施改造费用。在小区（片区）内新建或改造幼儿园、医务室、体育健身、日间护理、养老等设施的，当地教育、卫生健康、体育和民政等部门要加大支持力度。鼓励电梯、快递、物流、商贸、停车设施、物业服务等企业进行投资，并通过获得特许经营、公共位置广告收益、便民服务等途径收回改造成本的方式参与老旧小区改造。居民出资部分可通过直接出资、使用（补交）住宅专项维修基金、提取个人公积金、投工投劳、小区公共收益、捐资捐物等方式落实。引导金融机构加大产品和服务创新力度，对实施城镇老旧小区改造的企业提供信贷支持。

（四）简化审批程序。各地要秉着尊重历史、实事求是的原则，切实解决城镇老旧小区历史遗留问题。督促项目实施主体加快完善各类前期审批手续，优化项目工程规划许可、施工许可、竣工验收等各阶段相关程序，以及供水排水、供电、供气、广播电视、通信等基础设施报装接入程序，手续能省则省，程序能并则并，资料能简则简，时限能压则压。对历史建筑进行外部修缮装饰、添加设施以及改变历史建筑结构的，应当履行相关审批手续。各地政府应当出台既有建筑加装电梯的实施办法，明确具体牵头部门、办理流程和补助标准等内容，创造良好环境。

（五）加强绩效管理。各地每年底要对年度改造计划完成情况和中央、省级补助资金使用情况进行绩效自评。省有关部门将对各地城镇老旧小区改造工作进行核实和评价，绩效评价结果作为下年度专项资金安排的依据。

本通知自2020年4月10日起施行，有效期至2025年4月9日。

附件：1．湖南省城镇老旧小区改造内容清单

2．湖南省城镇老旧小区改造入户调查表

湖南省住房和城乡建设厅 湖南省发展和改革委员会

湖南省财政厅

2020 年 4 月 2 日