一宗有重大影响的国有土地使用权纠纷案

   湖南湘君律师事务所

 彭春秋 彭吴清 刘晓丹

       一、基本案情：

      A房地产开发公司与B于2004年10月21日签订《引资开发协议》约定：B借款200万元给A房地产开发公司，A房地产开发公司全权委托办理一宗土地的国有土地使用权出让手续；如果国土手续办妥后，由B担任项目经理，以A房地产开发公司的名义成立项目部进行开发，所借款200万元不另计算，具体合作开发事项另行商定；如土地手续不能办妥，所借款项200万元按月息1.2%计息至还款之日止。

      2005年12月30日，A房地产开发公司取得《引资开发协议》中所指土地的国有土地使用权证书。

      B因未能与A房地产开发公司就具体合作开发事项达成一致，于2006年8月22日双方签订《仲裁协议》，B依据《仲裁协议》以合作开发房地产合同纠纷为由，向仲裁委申请①A房地产开发公司继续履行合同的义务；②以2005年12月30日为结算时点，对土地的前期实体权益进行结算，并确认B的实体权益总和为353万元整；③由A房地产开发公司依行业习惯与B签订有关开发具体事项的补充协议；④由A房地产开发公司承担仲裁费用。

      仲裁委经审理后，于2007年3月6日下达《仲裁裁决书》裁决：一、A房地产开发公司与B于2004年10月21日签订的《引资开发协议》中借款约定和第二条、第三条及第一条前半部分“甲方全权委托乙方办理该土地的国土手续，并承担因此而发生的各项费用（如土地出让金、契税等）”的条款继续履行，双方理顺财务往来及债权债务后，就具体合作开发事项另行签订合同。二、土地成本120万元到258万元增值的138万元部分，B占82.8万元（60%），A房地产开发公司占55.2万元（40%），B向A房地产开发公司“支付土地成本及利润共计120万元”，调整为“支付土地成本175.5万元”；利润等分配方案根据合作方式在另行签订合同时约定。三、B在A房地产开发公司总价488.8万元的出让土地中，实体权益为296.66万元；四、180万元借款扣减已划抵土地成本的50万元，再冲减还欠付的土地成本75.2万元，由A房地产开发公司归还B54.8万元。

     仲裁裁决后，B与A房地产开发公司经几次协商，未达成合作开发协议。2007年7月24日，A房地产开发公司与C公司签订《土地转让协议》，以总价格520万元转让土地使用权。涉讼土地使用权经评估价值为467.3万元。2007年9月5日C公司受让涉讼土地使用权，并经国土管理部门变更登记，取得涉讼土地使用权证书。B知道土地使用权转让后，以其系涉讼土地的直接权利人向法院起诉，请求确认A房地产开发公司与C公司签订的《土地转让协议》为无效合同，确认A房地产开发公司与C公司签订《土地转让协议》的行为为无效民事行为。

      法院受理后，以B非涉讼土地使用权的共有人，《土地转让协议》主体合法，没有违反有关土地转让的法律、法规的强制性规定，从现有证据不能确定C公司与A房地产开发公司之间存在恶意串通，转让协议合法有效。转让协议签订后，双方委托评估、交付价款，办理审批手续、过户登记手续等转让行为符合法律规定，亦合法有效。判决驳回B的诉讼请求。B不服，上诉至省高院，经省高院二审开庭后，B撤回上诉，至此案结。在本案诉讼过程中，某市相关行政机关、学术团体等主持过案件调处会、案情分析会，法律监督机构也进行过相关监督，在当地产生了重大影响，审判机关也承受了较大压力并最终排除了不当干扰。

      综观本案，讼争各方争议的焦点问题如下：

      《引资开发协议》是否合作建房合同；B是否为涉讼土地使用权的共有权人；《土地转让协议》是否合法有效；C公司取得的土地使用权是否为善意。

      笔者作为本案A房产公司的一、二审代理人，其代理意见如下：

     （一）《引资开发协议》不是法律意义上的合作开发房地产合同，所体现的只是债权债务关系，而不是物权关系。

      1、《引资开发协议》不具有合作开发房地产合同的“三共”属性

     最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第34条规定：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”由此可见，合作开发房地产合同的特点必须具有“共同投资、共享利润、共担风险”的“三共”属性。本案中，《引资开发协议》在签订之时，据以合作的土地使用权还未取得，且当事人对能否取得该土地使用权均认为存在不确定因素，没有据以合作开发的基础，而《引资开发协议》的内容根本未涉及共同投资、共担风险的约定。《仲裁裁决书》也只裁决A房地产开发公司与B签订合作开发合同。所以，在没有签订合作开发合同之前，《引资开发协议》缺乏合作开发房地产合同的“三共属性”，不属于合作开发房地产合同。

      2、《引资开发协议》所体现的是一种债权债务关系

     《引资开发协议》约定的内容涉及了借款及归还约定、出让权证手续办理约定，从协议约定内容来分析，该《引资开发协议》实质是附条件的借款协议。该协议对B的土地物权未作约定，它既未约定物权的产生，亦未约定物权的取得，所以，B未与A房地产公司形成物权关系。

      （二）B不是涉讼土地使用权的共有人。

     不动产共有分为按份共有和共同共有，按份共有是指按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权；共同共有是指共同共有人对共有的不动产不分份额地共同享有所有权。

      如前所述，《引资开发协议》是借贷性质的合同，B据《引资开发协议》无权主张涉讼土地使用权的物权。《仲裁裁决书》也未确认B拥有土地使用权。根据B的《引资开发协议》仲裁申请请求分析，B自始至终均未对讼争土地主张土地使用权或共有土地使用权；从讼争土地出让中支付土地出让金的对价分析，讼争土地使用权出让金全部由A房地产开发有限公司支付，从权利义务对等原则来说，B未支付土地使用权的任何对价，其无权取得土地使用权。仲裁裁决书对B权益的性质确认仅为债权方面的“实体权益”，既未认定为土地使用权，更未认定为土地使用权的共有。所以无论从讼争土地的地籍档案还是从仲裁裁决，均无法得出B在讼争土地的使用权上享有物权人的资格，B不是讼争土地使用权的共有人。

      （三）《土地转让协议》合法有效

      物权法》第15条规定，“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。”《合同法》第9条第10条要求合同主体、形式、标的应合法，第52条规定的是5类合同无效情形。《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”本案中，《土地转让协议》的协议人为A房地产公司与C公司，属于能取得国有土地使用权的主体，其主体合法；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第4条规定“依照本条例的规定取得土地使用权的土地使用者，其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，合法权益受国家法律保护。”据此，《土地转让协议》的标的物即土地使用权，已被A房地产公司从国土一级市场出让取得，其有权转让，转让的标的物合法；《土地转让协议》以书面形式订立，符合《合同法》规定的形式，其形式合法；同时，《土地转让协议》未违反法律法规的强制性规定。对于这一点，在诉讼过程中，B提出：“涉讼土地未达到《城市房地产管理法》第38条规定的投资条件，依据该法第37条的规定不得转让。

     《城市房地产管理法》第37条有这样的规定：“下列房产不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第38条规定的条件的；该法第38条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产的，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”根据《城市房地产管理法》前述两条的规定，第38条第2款确定的投资开发条件是否是《土地转让协议》有效的条件，成为诉讼中争辩的焦点。而对此问题的正确理解必须结合我国关于物权变动模式的法律制度分析才能准确把握。

根据我国现行的民事立法规定，物权变动采取的是债权形式主义的物权变动模式，即债权契约（合同）＋交付（或登记）的原则。此模式的特点是区分了债权变动与物权变动的法律事实基础，认为当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果；而当事人要依据契约达到取得物权的效果，还必须完成物权变动的法律行为，即交付或者登记。从上述规定可以看出，为取得物权而达成的协议，在法律程序上已经将其区分为两个过程，即先行的契约行为和后期的物权取得的交付或登记行为。先行的契约行为如果未完成物权取得的交付或登记行为，当事人之间产生的是不发生物权变动的法律后果，但先行的契约行为并不必然无效，其在契约当事人之间产生债权的请求权，对不符合《城市房地产管理法》第38条第2项转让条件（即转让的土地没有达到法定投资开发条件的），应在我国现行法律采取的债权形式主义的物权变动模式下对转让合同的效力予以认定，即债权形式主义立法模式下的交付或者登记行为只是作为物权移转的特征，此物权变动行为的完成，属于债权合同的履行问题，不是债权合同的生效要件，而非针对转让合同这种债权行为所作的禁止性规定。

      对《城市房地产管理法》第38条规定对合同效力有否影响的问题，司法实践中已有了明确的判例。最高人民法院审理终结的（2004）民一终字第46号上诉人柳州市全威电器有限责任公司、柳州超凡房地产开发有限责任公司与被上诉人南宁桂馨源房地产有限公司土地使用权转让合同纠纷一案对此已有明确裁决：“……《城市房地产管理法》第38条关于土地转让时投资应达到开发投资总额25%的规定，是对土地使用权转让合同标的物设定的于物权变动时的限制性条件，转让的土地未达到25%以上的投资，属合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第38条中的该项规定，不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定。因此，超凡公司关于《土地开发合同》未达到25%投资开发条件应认定无效的主张，本院不予支持。”另外，最高人民法院（2004）民一他字第18号《关于已经取得国有土地使用权，但未交清土地使用权出让金的当事人所订立的房地产转让合同是否有效的答复》再次明确：“土地受让人虽未全部交纳土地使用权出让金，但已取得国有土地使用权证书的，其与他人签订的房地产转让合同可以认定有效。”据上述物权变动理论、最高法院的判例及相关答复可知，《土地转让协议》没有违反法律、法规的强制性规定，其内容合法。故A房地产公司与C公司签订的《土地转让协议》合法有效。

      （四）C公司取得的 土地使用权属善意取得

      《物权法》第106条规定，“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”该条体现的是《物权法》中的善意取得制度。善意取得制度中的“善意”是以“客观善意”为善意衡量标准，从受让人对物权取得的行为、后果来推定是否为善意。本案中，讼争土地使用权评估价值为46.7万元，而《土地转让协议》的价格为520万元，符合“以合理的价格转让”的标准；讼争土地使用权由房产管理部门对土地使用权变更、过户登记并予以核准，已依法向受让人C公司颁发了国有土地使用权证书，符合“转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记”之标准；《土地转让协议》诉讼之前，B从未主张过土地使用权，国土地籍档案登记只有A房地产开发公司为物权人，仲裁裁决书也未确认B为土地使用权（或共有人），从物权公示处受让人C公司无法得知讼争土地权益有争议，C公司在签订《土地转让协议》时，对土地使用权取得应当推定为善意取得，从上面分析可知，C公司符合《物权法》善意取得之规定，C公司依法已取得讼争土地的使用权，是讼争土地使用权的唯一合法主体。

      综上所述，A房地产公司与C公司签订《土地转让协议》符合《民法通则》、《合同法》对合同效力的规定、《土地转让协议》依法成立、合法有效。C公司依据《土地转让协议》支付合理对价，办理了过户登记手续，领取了权属证书，土地使用权取得符合《物权法》对不动产物权取得的规定，讼争土地使用权变更无瑕疵；B请求法院确认《土地转让协议》无效、土地使用权转让行为无效，与案件事实相矛盾，与法律规定不符，据此，法院驳回B的诉讼请求是正确的，B上诉后，经二审开庭又撤回上诉，乃明智之举。